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L’acquisition d’un bien immobilière du Maroc
Le registre foncier du Maroc est régi par une dualité de normes à savoir le droit musulman, qui est le droit traditionnel, et le droit moderne émanant du droit occidental. Cela explique la grande diversité de nature juridique en ce qui concerne les biens que l’on peut posséder dans le royaume. Et il en découle que les investisseurs doivent bien se renseigner sur la nature juridique du bien dont ils veulent devenir propriétaire car, si celui-ci est régi par le droit musulman, il doit être soumit à une procédure aussi particulière que nécessaire, garante de la propriété privée, et qui le transfèrera dans le domaine du droit moderne.
Il existe au Maroc cinq types de biens immobiliers différents : le bien relevant du domaine public, le bien dit guiche, celui appelé encore melkia, le terrain agricole et le titre foncier. Les non marocains ne peuvent devenir propriétaire foncier sans changer la nature juridique de ce bien qu’il jouisse de la vocation agricole.
Le bien foncier, ou titré, est celui dument spécifié et inscrit au Cadastre et à la Conservation Foncière, et pour lequel les caractéristiques et le ou les propriétaire(s) sont spécifiés. Le titre foncier est un acte juridique contemporain, édité au nom du propriétaire, qui est inexpugnable, ne se rattache à aucun fait ou acte du passé, et qui annule et élimine tout titre ou droit antérieur qui n’y est pas mentionné. Il est administré par l’article 62 du Dahir de 1913. D’ailleurs, l’Etat marocain dresse depuis 1913 un registre foncier. Les biens immobiliers comme les « Melkia » ont été exportés du droit musulman vers le droit moderne ce qui a permis de faire établir un titre de propriété inscrit à la Conservation Foncière. Cette immatriculation n’est pas obligatoire mais une fois la demande déposée, celle-ci ne peut être annulée. Pourtant, elle devient indispensable dès lors qu’interviennent l’échange, l’aliénation des biens, la saisie immobilière et est conseillée en cas de cession.
Cette procédure qui est régie par le Dahir du 12 août 1913 et a pour objet de soumettre l’immeuble à ce nouveau régime juridique, est effectuée par le conservateur de la propriété foncière présent dans chaque ville du royaume. Le Dahir du 9 Ramadan stipule dans son article 10 que la demande d’immatriculation peut être faite par tout usufruitier et les articles 13 et suivants ajoutent que celle-ci, déposée auprès du conservateur, soit posséder certaines informations comme l’état civil du demandeur, la situation de l’immeuble visé, etc. Dans un délai de dix jours après la demande, le conservateur établit un extrait de réquisition et libelle un avis signalant la date et l’heure auxquelles se fera le bornage provisoire. Il les publie dans le Bulletin Officielle, et les transmet au cadi, au caïd et au juge de première instance. L’opération du bornage provisoire se fait en présence de personnes convoquées à cet effet comme les propriétaires voisins, le demandeur et un propriétaire non requérant en plus du conservateur ou de son délégué.
Une fois le fait et la durée de possession constatés par l’un d’eux, et un plan de bornage provisoire établi par le géomètre, le conservateur dresse alors un procès verbal de bornage provisoire qui devra être paraphé par touts les intervenants. S’il y a contestation, cela devra être mentionné dans l’acte. Mais si le requérant ou son mandataire ne se présente pas à la convocation, la procédure est réputée nulle et non avenue et est classé sans suite.
