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Le tourisme d’affaires encourage l’investissement dans l’immobilier à Marrakech.
Depuis longtemps la ville de Barcelone était connue pour drainer du monde lors des séminaires, colloques, forums et autres rencontres dans le milieu des affaires.
Selon une étude réalisée par « Ultramar Event Management » une agence spécialisé dans les événements basés à Barcelone ? L’Espagne reste toujours la destination favorie pour le tourisme incentive mais d’autre destination comme l’Italie, la France, le Portugal et surtout Marrakech au Maroc deviennent des concurrents non négligeable dans le tourisme d’affaires.
Longtemps respecté et aimé grâce à l’exotisme et l’excellence de ses services hôteliers Marrakech est la destination phare du tourisme dans tout le golf. La beauté de ses Riad authentique ainsi que le niveau de modernité n’a pas fini de séduire les tourismes du monde entier.
Toutefois avec la crise mondiale qui n’a épargné aucune économie du monde. Marrakech continu d’enregistrer des entrées touristiques importantes mais une baisse des nuitées est constatée. Les touristes viennent mais les séjours sont courts. Ainsi pour pallier à cette crise Marrakech développe un autre secteur du tourisme « le tourisme incentive ou le tourisme d’affaires ». En effet son niveau de professionnalisme dans l’hôtellerie, l’équipement des hôtels en technologies de l’information et de la communication ainsi que le personnel de qualité connu pour sa maîtrise dans l’organisation d’événements d’entreprises sont des atouts considérables pour Marrakech.
Cependant l’atout majeur de Marrakech dans le tourisme d’affaires c’est sa situation géographique stratégique qui le place non loin des grandes villes d’Europe et de la méditerranée mais c’est surtout la régularité de ses liaisons aériennes font que Marrakech devient un concurrent de taille dans le tourisme d’affaires.
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L‘agriculture au Maroc
Au Maroc, l’activité de la population est principalement axée sur l’agriculture qui est un secteur important de l’économie du pays. Un sondage effectué en 2001 montre que 46.6% de la population demeurait toujours en milieu rural en 1999 contre 48.9% en 1991, et des projections démographiques attestent que plus de 13millions de personnes habiteront encore dans ce type de milieu en 2020 même si l’accroissement démographique modère l’exode des populations.
D’une année à l’autre, l’agriculture intègre le PIB total à hauteurs de variantes, allant de 12 à 20%. En effet, le secteur agricole est le principale pourvoyeur d’emploie, ce qui lui confère une place, et non des moindres, dans l’économie du pays avec 78% sur le nombre d’emplois en milieu rural, soit 40% de la population active. Durant la période de sécheresse, les ménages les plus durement touchés sont ceux des agriculteurs car il leur est impératif de restreindre leur consommation ; les autres victimes sont les commerces de proximité dont le chiffre d’affaire baisse considérablement parfois.
L’agriculture marocaine est caractérisée par une corrélation entre la PIB agricole, dont l’évolution est fonction des récoltes de céréales qui dépendent des variations de précipitation, et le PIB du pays, du fait de la forte part de ce secteur d’activité dans l’économie. Cela c’est remarqué pendant les années 1995, 1997, 1998 et 2000 où la sécheresse a fait des ravages. Et, même si le secteur agricole ne profite que de 10% de l’assiette des investissements, les recettes en devises qu’injectent la pêche, l’agriculture et les industries agroalimentaires représentent 35% des exportations globales du pays.
La culture des céréales est la plus dominante dans le Royaume. L’on a relevé que pour la compagne 1999/2000, 5,5 millions d’hectares des plants étaient des céréales avec 30% de blé tendre, 20% de blé dur, 35% d’orge. Le reste de la surface étaient dévolue au maïs, à l’avoine, au riz, au sorgho, au coton et au riz. Les principaux liens entravant la croissance du secteur agricole au Maroc sont : la mauvaise valorisation du capital foncier, le morcellement des exploitations et la rareté de la terre, les techniques utilisées et le rendement et enfin l’irrigation des sols.
S’agissant de la production animale, le cheptel du Maroc est en grande partie surplombé par l’espèce des ovidés avec 17millions de moutons jouant un rôle socio-économique pendant la fête du mouton (Aïd El Kabîr). Dans plusieurs régions du Royaume, cet animal représente le seul investissement lucratif et l’unique source de revenus des cultivateurs. Les caprins sont élevés pour le lait et le fromage, mais surtout pour la qualité de leur viande. Le réseau bovin qui, en 1999, comptait 2,6 millions d’individus, se développe ; et sans la crise de la filière bovine européenne, la production de viande rouge serait supérieure aux 150 000 tonnes enregistrées en 2000.
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Les frais à payer pour l’achat d’un bien immobilier au Maroc
L’ensemble des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc sont à la charge de l’acquéreur. Le type d’impôt à payer dépend de la nature du bien immobilier. Les frais d’acquisition d’immobilier sont composés sont composés de :
1). Les droits d’enregistrement : ils sont perçus par l’officier public et reversés au Trésor Public. Les droits d’enregistrement s’appliquent au prix de vente, auquel s’ajoutent toutes les charges augmentatives du prix de vente, mises à la charge de l’acquéreur.
2). La conservation foncière : il s’agit immatriculer la propriété foncière, de publier les droits réels et les charges foncières, ensuite de répondre à la demande des clients de l’immatriculation foncière et enfin de conserver la propriété foncière
3).les frais de notaire : sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état. Il s’agit des ‘droits de mutation’. A ces impôts, s’ajoutent les honoraires du notaire. C’est le barème des tarifs proportionnels (ou fixes) hors taxes qui rétribuent pour l’essentiel la rédaction des actes établis par le notaire (promesse de vente, actes authentiques, affectation hypothécaire).
4). L’inscription hypothécaire : Formalité de publicité foncière propre aux hypothèques et aux privilèges immobiliers. Au Maroc sont prélevés les 1% du montant de la garantie de l’hypothèque.
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L’acquisition d’un bien immobilière du Maroc
Le registre foncier du Maroc est régi par une dualité de normes à savoir le droit musulman, qui est le droit traditionnel, et le droit moderne émanant du droit occidental. Cela explique la grande diversité de nature juridique en ce qui concerne les biens que l’on peut posséder dans le royaume. Et il en découle que les investisseurs doivent bien se renseigner sur la nature juridique du bien dont ils veulent devenir propriétaire car, si celui-ci est régi par le droit musulman, il doit être soumit à une procédure aussi particulière que nécessaire, garante de la propriété privée, et qui le transfèrera dans le domaine du droit moderne.
Il existe au Maroc cinq types de biens immobiliers différents : le bien relevant du domaine public, le bien dit guiche, celui appelé encore melkia, le terrain agricole et le titre foncier. Les non marocains ne peuvent devenir propriétaire foncier sans changer la nature juridique de ce bien qu’il jouisse de la vocation agricole.
Le bien foncier, ou titré, est celui dument spécifié et inscrit au Cadastre et à la Conservation Foncière, et pour lequel les caractéristiques et le ou les propriétaire(s) sont spécifiés. Le titre foncier est un acte juridique contemporain, édité au nom du propriétaire, qui est inexpugnable, ne se rattache à aucun fait ou acte du passé, et qui annule et élimine tout titre ou droit antérieur qui n’y est pas mentionné. Il est administré par l’article 62 du Dahir de 1913. D’ailleurs, l’Etat marocain dresse depuis 1913 un registre foncier. Les biens immobiliers comme les « Melkia » ont été exportés du droit musulman vers le droit moderne ce qui a permis de faire établir un titre de propriété inscrit à la Conservation Foncière. Cette immatriculation n’est pas obligatoire mais une fois la demande déposée, celle-ci ne peut être annulée. Pourtant, elle devient indispensable dès lors qu’interviennent l’échange, l’aliénation des biens, la saisie immobilière et est conseillée en cas de cession.
Cette procédure qui est régie par le Dahir du 12 août 1913 et a pour objet de soumettre l’immeuble à ce nouveau régime juridique, est effectuée par le conservateur de la propriété foncière présent dans chaque ville du royaume. Le Dahir du 9 Ramadan stipule dans son article 10 que la demande d’immatriculation peut être faite par tout usufruitier et les articles 13 et suivants ajoutent que celle-ci, déposée auprès du conservateur, soit posséder certaines informations comme l’état civil du demandeur, la situation de l’immeuble visé, etc. Dans un délai de dix jours après la demande, le conservateur établit un extrait de réquisition et libelle un avis signalant la date et l’heure auxquelles se fera le bornage provisoire. Il les publie dans le Bulletin Officielle, et les transmet au cadi, au caïd et au juge de première instance. L’opération du bornage provisoire se fait en présence de personnes convoquées à cet effet comme les propriétaires voisins, le demandeur et un propriétaire non requérant en plus du conservateur ou de son délégué.
Une fois le fait et la durée de possession constatés par l’un d’eux, et un plan de bornage provisoire établi par le géomètre, le conservateur dresse alors un procès verbal de bornage provisoire qui devra être paraphé par touts les intervenants. S’il y a contestation, cela devra être mentionné dans l’acte. Mais si le requérant ou son mandataire ne se présente pas à la convocation, la procédure est réputée nulle et non avenue et est classé sans suite.
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Le marché de l’immobilier à Marrakech.
Au Maroc, le marché de l’immobilier est en croissance avec un essor certain de près de 150% sur les trois dernières années, pour certaines régions. L’activité étant très prometteuse, nombre de gens se lancent à la conquête du marché de l’immobilier puisqu’aucun diplôme n’est requis préalablement, ce que désapprouve le responsable de l’agence Century 21, Hassan Firdaouss. La clientèle la plus visé est celle des investisseurs étrangers, avec notamment les français, car les retraités percevant une pension confortable s’installent en grand nombre dans le royaume.
Mais la ville rouge, tant estimée par les touristes, pour sa part, souffre de quelque peu la hausse des prix de certains matériaux de construction comme le fer ou le ciment causée principalement par l’arrivée de clients nantis entreprenant de fastueuses entreprises à travers le pays, la flambée des coûts de certains matériaux de construction ou par le boursicotage foncier. Cela se ressent inexorablement sur les pris proposés qui sont parfois hors de porté de certaines bourses quand bien même le standing des constructions en justifierait la cherté. Cela entraîne que pour certaines personnes de la classe moyenne, pourtant bien nantie, l’achat d’une maison relève plus du parcours du combattant que de la partie de plaisir.
Cependant, même si certains promoteurs affichent une marge bénéficiaire allant de 20 à 100% pour des projets d’envergure faits avec des matériaux de qualité, il est courant que des retards surviennent ou que les travaux soient simplement interrompus. Cela a été confirmé par Alain Crenn, PDG du groupe Samanha country club. Selon lui, il faut que les travaux effectués méritent le montant qui sera versé par le client. Pour cela, il est impératif que le propriétaire inspecte attentivement les compétences et le sérieux des agents immobiliers et constructeurs pour éviter de se faire gruger par des personnes malhonnêtes.
Aux difficultés déjà citées, s’ajoute celui du secteur informel, véritable secret de polichinelle.
Dans ce monde non officiel, les prix sont abordables mais les arrhes versés en pots de vin sont conséquent car représentant le tiers du prix. La manœuvre pourrait sembler hasardeuse, mais les banques ont mis en place le crédit à la consommation qui vise à solutionner le problème que pose une pratique des promoteurs : ils achètent aux propriétaires foncier, avec une grande partie du montant en espèce, et la récupère sur le bien qu’ils revendront plus tard, de sorte qu’ils paient des taxes moins lourdes. Dans l’absolu, c’est dans la poche du consommateur final que cet argent est repris par le biais des banques avec des intérêts pouvant aller jusqu’à 125% avec le crédit à la consommation.
Mais, si le marché immobilier du Maroc connaît un véritable boom, certain craigne qu’il ne succombe à une chute semblable à celle connu par son voisin l’Espagne.
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Maroc, un boom dans l’immobilier avec son lot de conséquences
Avec la ruée vers le Maroc, terre d’hospitalité et d’accueil, il est logique qu’il y ait une légère hausse dans le domaine de l’immobilier qui fait partie des piliers du secteur économique. Et parmi les villes les plus convoitées, les villes où les transactions immobilières sont les plus denses est la ville ocre, Marrakech ainsi enregistre les hausses les plus fortes.
La plupart des investisseurs qui envahissent cette partie de l’Afrique blanche sont des français. Cet état de fait est favorisé par l’amélioration de tout le réseau routier du pays, la proximité avec la France et également la multiplicité des vols qui prennent départ dans beaucoup de grandes villes françaises. A cela s’ajoute un nombre important de retraité français qui viennent s’installer définitivement dans ce royaume de l’Afrique où les avantages fiscaux et le climat ensoleillé font parties des meilleurs.
Toutefois, ces légères hausses ne peuvent être un frein pour l’investissement au Maroc qui détient l’immobilier le plus exportable de l’Afrique. Le charme de ses villas et riads ne laisse personne indifférent, ce qui a d’ailleurs séduit plusieurs jeunes investisseurs qui ne ciblent et n’ont d’yeux que pour le Maroc.
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